A casi cinco meses de comenzado el año, el Congreso Nacional -luego de haber votado el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional- decide darse un mes de trabajo de la Comisión de Legislación General para modificar la ley de alquileres, aprobada hace menos de dos años con bajo nivel de cumplimiento y escasa aplicación. Esta es la única comisión activa y en funcionamiento tratando únicamente proyectos que modifiquen dicha normativa.
El pedido de modificación de la ley 27.551 aparece motorizado por distintos sectores del mercado inmobiliario que vieron afectados sus intereses por la sanción de la normativa. Lejos de presentar esta información como tal, mencionaron que los aumentos de los precios y la falta de oferta de vivienda en alquiler fue culpa de la ampliación de derechos, mencionando por todos los medios que la ley “no favoreció a ninguna de las partes” y que finalmente “fracasó”
Los reclamos de este sector encontraron eco en diversos legisladores, especialmente del bloque de Juntos por el Cambio, que presentaron proyectos que van desde la derogación de la norma, pasando por flexibilizar las regulaciones, hasta la aceleración de los desalojos. Por ejemplo, el diputado Alberto Assef (trámite 289 - D - 2021) propone derogar la normativa y acelerar los procesos de desalojos, en la misma línea el diputado Diego Felipe presentó un proyecto (trámite 295 - D - 2022) para derogar la normativa, lo mismo la diputada Lehmann (trámite 387 - D - 2022). Otros proyectos como el presentado por el diputado Alvaro Gonzalez (trámite 1412 - D - 2022) pretende sostener el conjunto de artículos de la ley pero modificar la duración mínima a dos años, coincidente con el presentado por el diputado Francisco Sanchez (trámite 1943 - D- 2022) que además de disminuir la cantidad de años mínima, pretende liberar el ajuste de los precios.
La ley de alquileres, votada por unanimidad en las tres veces que se llevó a recinto, elevó el piso de los derechos de les inquilines. Amplió el plazo mínimo de duración del contrato a 3 años, amplificó el abanico de garantías que les inquilines pueden presentar, incorporó un índice oficial que actualiza los montos anualmente, mejoró la dinámica entre propietarix e inquilinx respecto al arreglo de la vivienda, indicó a lxs propietarixs a que devuelvan el depósito actualizado y también propone instancias de diálogo para pactar renovaciones, entre sus principales características.
Además de tales modificaciones estructurales respecto a la situación contractual y el vínculo entre las partes, la ley de alquileres incorpora al arrendamiento como parte de una política de acceso a la vivienda, incluyendo al Estado en diversas instancias. En primer lugar, obliga el registro de los contratos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). En segundo lugar, crea una instancia de mediación y arbitraje a cargo del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos con el objetivo de resolver conflictos en una instancia oficial. Por último, entrega un conjunto de herramientas al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat (MDTyH) para poder incidir en el mercado de vivienda en alquiler en varias dimensiones. El Programa de Alquiler Social ordena la creación de un conjunto de acciones de distinta temporalidad para mejorar el acceso al alquiler para gran parte de las personas y familias inquilinas, poniendo especial énfasis en aquellos colectivos más vulnerables. Entre las principales líneas, el programa incorpora:
- La creación de políticas específicas para las personas que sufren violencia de género y necesitan recursos para poder mudarse y salir de esa situación, como así también incluir al amplio universo de comunidades discriminadas por géneros, mujeres con hijxs, personas del colectivo LGBTQNB+ o a cargo de familiares con discapacidades diferentes o personas mayores dependientes.
- El diseño de mecanismos que amplíen la oferta de vivienda en alquiler
- La promoción de políticas de acceso al alquiler para poblaciones específicas: junto al ANSES, concretar líneas para jubilades, pensionades o desempleades
- La regulación del funcionamiento del mercado de los seguros de caución que han proliferado en los últimos años y se desconoce su efectivo funcionamiento.
- La generación de alternativas para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler en todo lo vinculado al acceso: costeo de gastos, garantías, depósito, etc.
- La realización de todas las acciones necesarias para poder corroborar el efectivo cumplimiento de la ley
A menos de dos años de la sanción de la ley ¿Que hizo el Estado con todas sus obligaciones? Según declaraciones del titular de la AFIP, sólo se registraron 169 mil contratos de un total de dos millones, aproximadamente. Además, cabe decir que estos contratos fueron registrados de manera voluntaria por inquilines o propietaries ya que no hubo ninguna política de difusión de este registro.
El Ministerio de Justicia no creó las instancias de arbitraje y el MDTyH no realizó ninguna acción para corroborar el efectivo cumplimiento de la ley. Del conjunto de acciones que le ordena el Programa de Alquiler Social, lo único que se hizo fue colgar en la página web del MDTyH un contrato modelo y los alcances de la ley pero sin ningún tipo de difusión. Incluso, el índice oficial por el cuál les inquilines deben calcular el aumento anual, no cuenta con difusión y la visualización de la página del Banco Central es realmente difícil. El propio Secretario de Comercio - Roberto Feletti - reconoció públicamente que no existían resortes para que les inquilines denuncien abusos y se comprometió públicamente a elaborar un sistema de atención de reclamos, aún sin novedades.
En definitiva, el denominado “fracaso” no es de la ley, sino del Estado en hacerla cumplir y realizar acciones para lograr mejorar el acceso a un mercado al que deben acceder el 20% de la población argentina para poder contar con un techo. La suba de precios de los alquileres no es por culpa de la ley, sino por una economía argentina con niveles de inflación históricos llegando a picos históricos: la inflación de marzo fue la más alta en los últimos 30 años. Para ejemplificar, según los últimos datos oficiales del INDEC, la inflación (según el IPC que no tiene en cuenta el precio del alquiler) es de 57,76%, donde se destacan: prendas de vestir y calzado: 67,2%, educación: 60,4%, alimentos y bebidas no alcohólicas: 55,8% y transporte: 55%. El índice de contratos de locación, para esas mismas fechas, dio 51,3%, ubicándose por debajo de todas las evoluciones mencionadas antes.
La desregulación del mercado no traerá aparejados bajas de precio ni aumentos de oferta de inmuebles, todo lo contrario, terminará agravando la crisis económica y social. Volver a pensar en renovar el alquiler cada dos años o pagar aumentos semestrales, son medidas regresivas que el mercado inmobiliario quiere imponer para volver a retener ganancias y aumentar los precios castigando a las familias inquilinas.
Frente a este escenario donde se pretenden realizar modificaciones regresivas, desde HABITAR Argentina solicitamos al Congreso Nacional que proteja a les inquilines de la avanzada del mercado en desregular el mercado y retroceder en los derechos conquistados.
- Extractos de la reunión en la Secretaría de Comercio: https://www.cronista.com/economia-politica/por-alquileres-inmobiliarias-e-inquilinos-se-reunen-con-feletti-los-puntos-en-discusion/
- https://www.argentina.gob.ar/justicia/derechofacil/leysimple/alquileres
- Para ver los efectos en la oferta, ver datos del economista Rosanovich (2021) en https://www.eldiarioar.com/economia/fracaso-conquista-diagnosticos-opuestos-inicia-debate-reforma-ley-alquileres_1_8889327.html
- Según información oficial presentada por el INDEC: https://www.ambito.com/economia/inflacion/la-se-disparo-67-marzo-y-acumulo-el-primer-trimestre-16-maximo-tres-decadas-n5415742
- Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Informe técnico vol.6 n° 43
