1.La problemática del alquiler residencial: análisis e información general
El derecho a un hábitat digno es uno de los derechos económicos, sociales y culturales que contribuyen en mayor medida a alcanzar condiciones de vida más igualitarias en la sociedad. Las limitaciones existentes para lograr un acceso pleno a dicho derecho afectan gravemente a vastos sectores de la población de nuestro país, en especial a los de medios y bajos ingresos, y además impactan de manera diferencial en mujeres, niños, niñas, migrantes y personas con discapacidad.
Para resolver esta problemática, las políticas habitacionales en la Argentina se concentraron históricamente en la construcción de unidades de vivienda nuevas, completas (“llave en mano”) para ser posteriormente adjudicadas en propiedad individual. La primacía que ha tenido la construcción de viviendas en las decisiones de política pública puede explicarse por la alta incidencia directa e indirecta que tiene el sector de la construcción en los niveles de actividad económica y en la creación de empleos (debido, entre otras causas, a la relativamente baja tecnificación y al consumo preferente de bienes y servicios de origen local) pero también por la acendrada cultura patrimonialista presente en la enorme mayoría de la población. Sin embargo, en las últimas décadas se evidenciaron los límites de este abordaje tradicional que no ha dado respuestas apropiadas ni cuantitativa ni cualitativamente a la heterogeneidad de situaciones que presenta la demanda social. Esto implica la necesidad de incorporar renovados (aunque no totalmente nuevos) enfoques sobre el problema del acceso al hábitat digno que incluyan de una manera más compleja otros componentes, otras políticas de gestión territorial y otras formas de tenencia como es el alquiler. La experiencia internacional muestra que una gran cantidad de países han generado políticas públicas para regular el mercado de rentas urbanas e incluso producen vivienda estatal para su oferta en alquiler regulado. Tal es el caso de Francia, que cuenta con 4,9 millones de departamentos en alquiler social[1].
En la Argentina, el alquiler residencial nunca formó parte de las políticas públicas y siempre fue entendido como un submercado de “menor jerarquía” en el que la situación del inquilino es concebida, la mayoría de las veces, como temporal y en tránsito hacia la casa propia que le otorgue la seguridad de la tenencia y la futura patrimonialización de sus esfuerzos. La propiedad de la vivienda ha sido tradicionalmente, y sigue siendo en la actualidad, el modo ideal entre las formas de tenencia, en particular en el caso de los sectores medios para los cuales, además, esta condición es constitutiva de su identidad de clase. Es decir que más allá del sentido de seguridad de tenencia o resguardo de capital, la vivienda propia tiene un valor simbólico cultural de su posición social. A su vez, la política pública de construcción de vivienda consolidó este imaginario en que la seguridad de tenencia y la calidad de la vivienda están asociadas invariablemente a la propiedad privada. La totalidad de las acciones y de los discursos gubernamentales en materia de urbanización y/o de vivienda social estuvieron siempre regidos por un objetivo excluyente: convertir en propietarios a todos los beneficiarios de los planes y programas oficiales.
El diseño y puesta en marcha de una política pública en materia de alquiler de viviendas podría constituir una vía importante para dar respuesta a una parte de la demanda que recorre los diferentes sectores de la escala social argentina y con ello contribuir a alcanzar condiciones de hábitat más justas.
Según datos censales, en 2001 el 11% de los hogares era inquilino, mientras que para 2010, esa opción llegaba al 16%[2]. El último dato oficial disponible, primer trimestre de este año (Encuesta Permanente de Hogares), arroja que el 18,3% de los hogares argentinos alquila su vivienda, es decir, más de 7 millones de personas. Según este relevamiento, en 12 aglomerados, más del 20% de los hogares alquila su vivienda, y en la Ciudad de Buenos Aires y Ushuaia, más del 30%. Este proceso de creciente inquilinización no se debió a la aplicación de una política expresa para favorecer el arriendo residencial sino a un conjunto de factores socioeconómicos coincidentes, que estuvo centrado en las importantes dificultades para acceder a la propiedad inmobiliaria por vía del mercado formal. De tal forma, en un contexto de aumento sostenido de la demanda, se incrementaron las asimetrías entre la oferta y la demanda y se profundizaron las condiciones desfavorables para la/os inquilina/os.
Una de las mayores dificultades han sido los altos precios de alquiler que tuvieron un progresivo aumento por encima de las paritarias laborales[3], situación que lleva a los hogares a destinar una mayor proporción de sus ingresos al pago de la renta mensual o, en su defecto, a cohabitar[4], lo cual, a su vez, se expresa en un mayor hacinamiento. En este contexto de fuerte crisis económica y social que atraviesa la Argentina, con una inflación que supera en el primer semestre todo lo estipulado para el 2018[5], el impacto de la ausencia de regulación se siente gravemente en los sectores medios y populares.
Un estudio realizado por el CELS[6], muestra la gravedad de la situación para el caso de la Ciudad de Buenos Aires (CABA).
| Relación entre gastos soportables en vivienda por decil de hogares (en primer trimestre de 2018) y precios promedio y menores de alquiler en CABA (en marzo de 2018)
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| Fuente: Elaboración propia en base a datos de Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). |
El análisis de los datos estadísticos recientes (ver gráfico) muestra que en la CABA los hogares ubicados recién a partir del decil 4 contaban (en marzo de 2018) con los ingresos promedio suficientes como para soportar el arriendo [7] de una unidad pequeña de 1 ambiente en función del menor precio encontrado por el relevamiento oficial. Esto supone que cerca de 400.000 hogares (del total de 1,2 millones que residen en la ciudad) no contaban con ingresos para sostener razonablemente un alquiler de una unidad de 30 m2 en el barrio más barato. Si se lo compara con el precio de arriendo promedio de la ciudad, podían acceder los hogares ubicados recién a partir del decil 5. A su vez, para poder aspirar a un departamento de 2 ambientes los hogares debían tener ingresos suficientes para estar incluidos en los deciles 6 y 7 y para alquilar uno de 3 ambientes debían pertenecer a los deciles 8 y 9.
Además de los altos precios de arriendo, los hogares inquilinos afrontan otras situaciones desfavorables que, de manera reiterada, suelen incluir también prácticas abusivas (y en algunos casos hasta ilegales) por parte de propietarios y de intermediarios inmobiliarios. Algunas de estas, entre varias otras, se sintetizan a continuación[8]:
- El plazo mínimo legal de contrato de alquiler para vivienda es de solo 2 años lo cual obliga a los hogares arrendatarios a enfrentar situaciones de incertidumbre en cada renovación. De no poder renovar el contrato, la situación se agrava por los altos costos que implica cada mudanza. A esta situación deben adicionarse las angustias que atraviesan las familias, principalmente en los casos que deben desplazarse de barrios y zonas.
- Cobro de altas comisiones de intermediación a cargo de inquilinos. Esto suele estar acompañado de otros cobros que incluyen gastos administrativos, averiguación de garantías y certificaciones de firmas.
- Elitismo y discriminación en la solicitud de garantías solicitando la presentación de garantías hipotecarias registradas a nombre de pariente directo ubicado en la CABA.
- Pedido de montos de adelanto en carácter de reserva del inmueble cuando lo legal es que se instrumente en carácter de seña. En este punto es importante señalar que la seña se encuentra contemplada en el Código Civil y Comercial y establece que si el propietario se arrepiente de alquilar la unidad debe devolver el doble del dinero entregado.
- Solicitudes de pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes en violación al artículo 1196 del Código Civil y Comercial.
- Prácticas discriminatorias al condicionar el alquiler de una vivienda según el tamaño y composición del hogar (suelen ser discriminadas las mujeres solas con hijos), como así también la tenencia de mascotas o la edad de los hijos.
- Imposición del pago a los inquilinos de las expensas extraordinarias y del impuesto inmobiliario que deben estar a cargo de los propietarios.
- Exigencia de firma de contratos abusivos en los cuales el inquilino renuncia al derecho que establece que el propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomería, electricidad, etc.) o gastos por corte de un servicio público (agua, luz, gas) debido a problemas de instalación.
- Plazos de actualizaciones en el valor del alquiler sujetas a voluntad del propietario, llegando en algunos casos a períodos de 3 meses.
I.I. Regulación del mercado de alquileres en el marco del Consenso por un Hábitat Digno
El alquiler residencial es la forma de tenencia que más creció en la Argentina en los últimos años. Cerca del 18% de los hogares del país es inquilino; en las grandes ciudades se registran cifras de entre el 25 y el 30%. En forma paralela, un número importante de hogares no pueden acceder al alquiler por las rígidas limitaciones que este sistema impone, agravadas por las fuertes desigualdades y abusos en las relaciones entre propietarios e inquilinos, tanto en el mercado formal como en el informal. Esto explica, por un lado, el aumento significativo de los casos de hacinamiento o convivencia familiar y, por el otro, el crecimiento de las penurias de los hogares de las franjas de menores ingresos, para los que solo resulta accesible la tenencia precaria o informal.
El alquiler social debe ser parte articulada de las políticas habitacionales y urbanas del país y debe incluir medidas que faciliten el acceso a garantías y un sistema de subsidio social para los hogares no propietarios de escasos recursos que presenten un alto nivel de vulnerabilidad, entre otros mecanismos.
Adicionalmente es necesario un nuevo marco regulatorio centrado en una perspectiva de derechos. Este debe condensar un conjunto de medidas como: a) reducir los incrementos de costos debidos a la intermediación (comisiones y honorarios); b) eliminar los abusos en las exigencias a los inquilinos para acceder a la vivienda (garantías personales y reales) y en las cláusulas que definen las responsabilidades de las partes trasladando las obligaciones del locador al inquilino; c) asegurar la habitabilidad adecuada de las edificaciones; d) regular el precio de las transacciones a través de valores testigos o de referencia; e) establecer sanciones e impuestos progresivos para quienes retengan especulativamente inmuebles ociosos. En el marco de estas medidas es necesaria la implementación de mesas de concertación que, al igual que la “mesa de salario mínimo” y las paritarias salariales, acuerden precios estándar de los alquileres.
- El estado del debate y las iniciativas recientes para mejorar el acceso al alquiler
Frente al agravamiento de los obstáculos que sufren los hogares, reseñados en el punto anterior, la problemática del alquiler residencial comenzó a tener una visibilidad social y política y un nivel de debate público que no había alcanzado en el pasado. De tal manera, tanto las organizaciones sociales como la dirigencia política formularon diferentes propuestas y se pusieron en marcha distintas iniciativas con resultados disímiles. Algunas de ellas se reseñan seguidamente según las tres jurisdicciones donde han tenido mayor desarrollo: a) el debate de una ley nacional de regulación; b) el debate en la CABA; c) el reciente debate en la Provincia de Buenos Aires; y, d) las políticas llevadas a cabo en Rosario.
- El debate de una ley nacional de regulación de alquileres
- Después de distintas iniciativas, surgidas entre los años 2003 y 2015 de diferentes legisladores nacionales cuyo tratamiento no prosperó, en el mes de noviembre de 2016 el Senado Nacional aprobó unánimemente el proyecto de ley de alquileres de la senadora por la provincia de Río Negro, Silvina García Larraburu, trabajado en conjunto con el Frente de Inquilinos Nacional y otras entidades intermedias. El proyecto propone modificar el Código Civil y Comercial, con el objetivo de mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional y evitar abusos. Actualmente, se encuentra en la Comisión de Legislación General para su tratamiento en la Cámara de Diputados.
- En la misma Comisión, se encuentran también en discusión varios proyectos de ley que apuntan a modificar cuestiones vinculadas a las regulaciones sobre la vivienda en alquiler. El año pasado se aprobó un dictamen con los proyectos existentes, pero no tuvo tratamiento en la Cámara y finalmente perdió estado parlamentario.
- Actualmente, existen 9 proyectos de ley con estado parlamentario en la comisión de legislación general:
- Proyecto: 2607 – D- 2017.
Temas: Plazo mínimo de duración del contrato e impuesto inmobiliario.
Firmantes: Marcos Cleri, Sandra M. Mendoza, Gabriela B. Estevez, Maria C. Britez y Josefina V. Gonzalez (FPV – PJ).
- Proyecto: 3298 – D- 2017.
Temas: Incorporación de contrato de consumo, expensas, reparaciones del inmueble y resolución anticipada.
Firmante: Brenda Austin (UCR).
- Proyecto: 2194-D-2017.
Temas: Depósitos, impuesto inmobiliario, resolución anticipada, ajuste del precio y alquiler como política pública.
Firmantes: Daniel Lipovetzky (Unión PRO), Karina Banfi (UCR) y Waldo Wolff (Unión PRO)
- Proyecto: 4786-D-2018.
Temas: Garantías públicas para acceso al primer alquiler de vivienda para jóvenes. Firmantes: Massetani, Vanesa Laura (Federal Unidos por una Nueva Argentina, Santa Fe) y Muñoz, Rosa (Trabajo y Dignidad, Chubut).
- Proyecto: 4494-D-2018.
Temas: Depósitos de garantías.
Firmante: Facundo Moyano (Federal Unidos por una Nueva Argentina).
- Proyecto: 4410-D-2018.
Temas: Declara de interés social el acceso a la vivienda urbana y promociona el alquiler formal. Además, propone que las viviendas ociosas graben impuesto a las ganancias como si estuvieran en alquiler.
Firmante: Facundo Moyano (Federal Unidos por una Nueva Argentina).
- Proyecto: 0381-D-2018.
Temas: Alquiler Social para mujeres con menores víctimas de violencia de género.
Firmante: María Florencia Peñaloza (Somos San Juan).
- Proyecto: 2940-D-2018.
Temas: Bancarización y actualización del depósito.
Firmante: Juan F. Brügge (Córdoba Federal).
- Proyecto: 0684-D-2018 (Reproducción del exp.2400-D-16)
Temas: Duración mínima del contrato de locación.
Firmante: Matias Mestre (UCR)
- Adicionalmente a estas iniciativas, el 3 de marzo del 2017, se oficializó la resolución 4003-E de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) la cual permite que aquellos trabajadores que tributen impuesto a las ganancias, puedan descontar hasta un cuarenta por ciento (40%) del monto mensual que pagan de alquiler.
- El debate en la CABA
- En primer lugar, se destaca el fracaso del programa “Alquilar se puede” lanzado en el año 2015 y aún vigente. Se trató de un programa de garantías públicas impulsado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y financiado por el Banco Ciudad. Según información aportada por el Banco Ciudad[9], la cantidad de operaciones efectivamente llevadas a cabo fue solo de 268 a finales de 2017. El principal problema de este programa es que para poder aplicar hace falta verificar la tenencia en propiedad del inmueble que se va a alquilar (el Banco solicita el título de propiedad) y esta opción, como se amplía más adelante, no es utilizada por propietarios cuyas inmuebles no se encuentran declarados patrimonialmente en el sistema impositivo (Bienes Personales) y/o no se declaran como fuente de ingresos (Impuesto a las ganancias o monotributo). Lamentablemente no existen estudios rigurosos que permitan medir el alcance de la evasión impositiva en este campo, pero es comúnmente aceptado por los agentes del mercado que esta es una de las características salientes de las operaciones comerciales en el sector inmobiliario. Por último, es importante señalar que el programa brinda un crédito para cubrir los gastos iniciales de un alquiler que se debe sumar a los costos mensuales y, de esta forma, subvenciona la oferta y no la demanda.
- En segundo lugar, la creación de la Defensoría del Inquilino, en el ámbito de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, en febrero del año 2016[10]. Si bien aún no se conocen los resultados concretos de su trabajo, tiene competencia para intervenir como tercero[11] competente frente a abusos de las inmobiliarias.
- En tercer lugar, se destaca un amparo realizado en marzo del 2016 por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto a Inquilinos Agrupados frente a una resolución ilegal del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), respecto a los honorarios de los profesionales. Un fragmento de la Resolución N°350 del CUCICBA sintetiza el espíritu de la dicha normativa: “… los Corredores Inmobiliarios podrán fijar por contrato escrito celebrado con sus comitentes o con quienes resulten cocontratantes, el monto de sus honorarios y de los gastos, debiendo observar los usos, prácticas y costumbres imperantes, así como los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres”[12]. Los contratos de locación son regulados por el Código Civil y Comercial, una ley de alcance normativo federal, materia del Congreso Nacional. El Código Civil y Comercial que entró en vigencia en el año 2015 derogó la anterior ley de locaciones urbanas (Ley 23091/1984). A nivel jurisdiccional, las provincias y/o municipios tienen incumbencia sobre la actividad de los Colegios de Corredores y/o Martilleros Inmobiliarios, quienes regulan la legalidad de las prácticas profesionales. La regulación de la actividad profesional se realiza vía jurisdiccional. La Asociación Civil por la Igualdad y Justicia (ACIJ) e Inquilinos Agrupados, recurrieron a la justicia denunciando la falta de legalidad de la norma solicitando dejar sin efecto la resolución. El juez Segón suspendió la normativa del CUCICBA y confirmó que las inmobiliarias no pueden cobrar más de 4,15% del total del contrato (un mes) y la posibilidad de afrontar multas frente al incumplimiento.
- En cuarto lugar, es muy importante destacar que el 20 de septiembre del año 2017 entró en vigencia en la CABA la Ley 5859/17. El texto original fue presentado a la legislatura por el Centro de Estudios Legales y Sociales, la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, la Agrupación Inquilinos Agrupados, el Ministerio Público de la Defensa de la Ciudad de Buenos Aires, el Ministerio Público Fiscal y la Asociación Civil “La Boca Resiste y Propone”. El proyecto sostenido por las organizaciones intentaba reducir las condiciones adversas que sufren los inquilinos como alzas indiscriminadas de precios, cláusulas de contrato abusivas, garantías desmedidas, etc. La norma finalmente aprobada tiene un menor alcance, pero constituyó un avance en la reducción de costos de ingresos a un contrato de alquiler. Los puntos principales son los siguientes:
- Los honorarios del profesional inmobiliario correrán por cuenta, exclusiva, del dueño de la propiedad, quedando prohibido el cobro a los inquilinos.
- Los costos de la gestoría de solicitud de informes sobre la garantía inmobiliaria (dominio, gravámenes e inhibiciones) no se le podrán solicitar al locatario.
- Modifica la ley orgánica del Instituto de Vivienda de la Ciudad, dejándolo a cargo de “… ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e inquilinos”.
La determinación del pago de los honorarios a cargo exclusivo de los propietarios fue aislada de un marco general de política de intervención pública como presentaba el proyecto original y, de tal forma, estos tienen la posibilidad de transferir el monto al valor de renta, aunque prorrateado en los 24 meses de duración del contrato. Aún bajo estas circunstancias, la medida resultó positiva para los inquilinos ya que algunos propietarios que necesitan alquilar su inmueble para no afrontar los altos costos fijos, no trasladaron la totalidad de este costo al precio final. La ley es fuertemente resistida por las diferentes entidades que representan los intereses de los intermediarios inmobiliarios.
- En noviembre de 2017 se constituyó una mesa participativa de trabajo en el ámbito del IVC con el objetivo de consensuar nuevas medidas de política. Conforman la mesa las siguientes entidades: Hábitat para la Humanidad Argentina; Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia; Centro de Estudios Legales y Sociales; Inquilinos Agrupados; Asociación en Defensa de Inquilinos; Asociación vecinal La Boca Resiste y Propone; Defensoría del Pueblo de la Ciudad; Ministerio Público de Defensa; Legisladores de la Comisión de Vivienda de la Legislatura (Paula Penacca, Maximiliano Ferraro y Lía Rueda); Subsecretaría de Integración Social y Urbana; Cámara de Propietarios Argentina; Cámara Inmobiliaria Argentina; Colegio Profesional Inmobiliario; y, Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios. El primer documento conjunto se presentó públicamente en el mes de junio de 2018 y contiene 18 líneas de acción consensuadas que, aunque son de dispar relevancia, constituyen un avance importante para comenzar a conformar una política pública de mayor robustez. Las propuestas son las siguientes:
- Servicio de certificación de firmas gratuitas para contratos con fines de locación habitacional en los Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC).
- Expedición gratuita de informes de dominio a los/as potenciales locatarios/as de inmuebles con destino de vivienda que lo requieran (a cargo del Registro de la Propiedad Inmueble, o el organismo que en el futuro lo reemplace). El decreto reglamentario establecerá el modo de acreditar el uso exclusivo de estos informes para fines locativos.
- Considerar acto discriminatorio por parte del locador/a y/o del corredor inmobiliario (Ley CABA 5.261 y Ley Nacional 23.592) las siguientes: i) la restricción de alquilar a cualquier persona, por razones de etnia, nacionalidad, color de piel, nacimiento, origen nacional, lengua, idioma o variedad lingüística, convicciones religiosas o filosóficas, ideología, opinión política o gremial, sexo, género, identidad de género y/o su expresión, orientación sexual, edad, estado civil, situación familiar, trabajo u ocupación, aspecto físico, discapacidad, condición de salud, características genéticas, origen social, hábitos sociales o culturales, lugar de residencia, y/o de cualquier otra condición o circunstancia personal, familiar o social, temporal o permanente; ii) la restricción de alquilar a personas con hijos/as menores de edad; y, iii) la exigencia, en los contratos de locación con destino de vivienda, de garantes o fiadores que sean propietarios familiares del locatario/a.
- Sanción de una normativa para que en toda publicación de oferta de alquiler el/la corredor/a deba publicitar explícitamente 2 o más tipos de garantías, para lo cual deberán informar al/la propietario/a de los distintos sistemas de garantías existentes y sus efectos. El/la propietario/a optará finalmente por alguna de las garantías ofrecidas.
- Elaboración de mejoras de la garantía de Banco Ciudad para que comience a ser aceptada masivamente como alternativa en el mercado.
- Implementación del Sistema de Pago Asegurado para los/as inquilinos/as trabajadores/as del Estado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que reemplazará para sus adherentes cualquier otro tipo de garantía prevista en los contratos de alquiler.
- Creación de un fondo para que sirva de seguro de caución en caso de falta de pago o daños dentro de un contrato de alquiler.
- Campaña en medios gráficos y audiovisuales sobre mitos, derechos y obligaciones de inquilinos/as y propietarios/as.
- Mecanismo de consolidación del ahorro para el pago de gastos iniciales de alquiler con participación del 50% del Estado.
- Modificación del programa Alquilar Se Puede y generación de incentivos para que los/as propietarios/as registren sus inmuebles en el programa.
- Análisis de un proyecto de ley con medidas para promover la construcción de viviendas asequibles.
- Créditos para la refacción de vivienda de alquiler a familias acreditadas en un registro Público a cargo del IVC y con acompañamiento/aval social de un programa de alquileres sociales.
- Estudio de medidas de castigo a los inmuebles ociosos para incorporación al mercado de alquiler.
- Desburocratización y simplificación normativa del sistema de aprobación de licencias de construcción.
- Incentivar la formalización del mercado. Registro obligatorio y gratuito de los contratos en AGIP.
- Difusión masiva de un “Contrato Modelo de Alquiler” a través de la página web del IVC.
- Uso de CGPCs y de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para la mediación gratuita y asesoramiento legal gratuito con el objetivo de resolver conflictos entre inquilinos/as y propietarios/as.
- Control del cumplimiento de la ley 5.115 sobre acciones especiales para personas con discapacidad.
- El incipiente debate en la Provincia de Buenos Aires
- En marzo de este año, los diputados provinciales José Ottavis y Rocío Giaccone (ambos del Frente para la Victoria) presentaron un proyecto de ley impulsado por la Asociación de Inquilinos de La Plata. El proyecto de ley replica el aprobado en la Ciudad de Buenos Aires, agregando la obligación de bancarizar las operaciones.
- Posteriormente, el diputado Manuel Mosca, presentó por parte del oficialismo provincial un proyecto que también replica el sancionado en la CABA contemplando la incorporación de multas a quienes infrinjan la ley. Actualmente hay cuatro proyectos de ley en la Legislatura Bonaerense y habría voluntad política de avanzar con una regulación similar a la sancionada en la ciudad capital.
- Los avances en la ciudad de Rosario
En el año 2005 se creó la Concejalía Popular, una Organización sin fines de lucro que promueve la participación ciudadana y el desarrollo de políticas públicas que tiendan a mejorar la calidad de vida de todos los rosarinos. Después de diferentes debates originados en conflictos entre propietarios, intermediarios inmobiliarios y familias inquilinas, la Concejalía Popular abordó la problemática de los alquileres en Rosario a través de una oficia de asesoramiento legal a los inquilinos, de la organización de distintos foros y notas periodísticas que visibilizaron la cuestión y participando en la elaboración del proyecto de ley nacional como miembros del Frente de Inquilinos Nacional.
A su vez, en septiembre de 2016 el municipio de Rosario creó un “Centro de Asesoramiento Social” que funciona bajo la órbita del Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat. Dentro de este Centro funciona el programa “Hoy Alquilo”. Entre otras propuestas, el Programa[13] incluye préstamos personales para gastos iniciales derivados de un contrato de alquiler; garantía para alquiler de vivienda familiar y asesoramiento jurídico gratuito.
- Nueve propuestas que debe incorporar una ley de regulación de alquileres
Contexto
En la actualidad el Artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación fija en 2 años la duración mínima de un contrato de locación urbana para vivienda. Este exiguo plazo genera muy diversos perjuicios a las familias inquilinas:
- Por un lado, origina una reiterada situación de incertidumbre respecto a la estabilidad en el uso del inmueble.
- Por otro, esta situación de incertidumbre pone a los inquilinos, también de manera repetida, en un contexto de debilidad en la negociación de la renovación frente a la eventualidad de tener que afrontar los altos costos que supone la búsqueda de una nueva unidad y la consiguiente mudanza.
Por el contrario, la extensión del plazo permite construir un escenario más conveniente para planificación familiar y un ahorro de costos (frente a la mudanza) sin que esto afecte la rentabilidad de los propietarios.
Propuesta 1
Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación del inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Antecedente de la propuesta: Proyecto de ley con media sanción en senadores, firmado por la senadora García Larraburu (FPV) S-894/16. También presente en proyecto de ley 2607-D-2017 firmado por: Marcos Cleri, Sandra M. Mendoza, Gabriela Beatriz Estevez, M. Cristina Britez y Josefina V. Gonzalez (FPV-PJ).
III.2. Actualización de los precios de alquiler
Contexto
Según diferentes análisis, los aumentos de precios de los alquileres en los últimos años varían por encima del crecimiento de los precios de los productos de consumo básicos, en un contexto donde, además, los sueldos pactados en las paritarias laborales crecen por debajo de la inflación [14]. Frente a la situación de incertidumbre que generan los procesos inflacionarios, los precios se pactan con importantes márgenes de arbitrariedad y con actualizaciones cada 3, 6, 8 o 12 meses, según criterios muy disímiles aplicados por los intermediarios inmobiliarios o los propietarios. De tal manera, resulta necesario regular las actualizaciones del precio de la locación que se propone que sea reajustado anualmente según un criterio objetivo y uniforme. La situación de los últimos años desaconseja la utilización de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) como mecanismo de actualización ya que indexan según el índice de inflación sin coordinación con las recomposiciones salariales.
Propuesta 2
El precio de locación residencial debe ser reajustado anualmente por un índice de actualización elaborado oficialmente por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación (INDEC) en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales.
Antecedente de la propuesta: Elaboración propia en base a de ley S-894/16 con media sanción en senadores firmado por la senadora Silvina García Larraburu (FPV).
III.3. Gastos del inquilino
Contexto
Actualmente, el inquilino debe enfrentar para poder ingresar a un contrato de locación de vivienda: depósitos, gastos derivados de la solicitud de informes y firmas y los costos de la comisión inmobiliaria (a excepción de que esté regulado jurisdiccionalmente). Gran parte de estas prácticas están basadas en hechos y costumbres donde el inquilino suele acarrear además costos que son indebidos, como el impuesto inmobiliario y los arreglos de la vivienda. Por último, se vuelve indispensable aprovechar los beneficios que tiene la normativa de la Defensa del Consumidor para proteger y activar mecanismos que promuevan los derechos del inquilino.
Propuesta 3
Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
- a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
- b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
- c) El pago de valor llave o equivalentes.
- d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.
- e) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original. Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.
Antecedente de la propuesta: Elaboración propia en función a los proyectos de ley S-894/16 (García Larraburu, FPV), 2607-D-2017 (Cleri, Mendoza, Estévez, Britez y Gonzalez. FPV-PJ), 2400-D-2016 (Mestre, D´Agostino, Rista, Echegaray, Barletta, Carrizo, Olivares. UCR), 3282-D-2017 (Nazario. Unidos por una Nueva Argentina), 0408-D-2016 (Garcia, Cabandié y Grana. FPV-PJ) y 3298-D-2017 (Austin.UCR).
Propuesta 4
Para los casos de locación de inmuebles en los que intervenga un corredor inmobiliario se establece que, a la relación entre el corredor inmobiliario y el locador, se aplicarán las normas relativas a los contratos de corretaje. Mientras que, a la relación entre éste y el locatario, se aplicarán las normas relativas a los contratos de consumo, de prestación de servicios, en cuanto a la publicidad que se haga del ofrecimiento de los mismos. En dicho marco, el corredor tendrá derecho a percibir en concepto de honorarios o comisión, un monto que no podrá superar el importe equivalente a un mes de alquiler. Asimismo, se establece que el corredor inmobiliario no tendrá derecho a percibir ninguna otra suma que exceda el tope citado en concepto de gastos relativos a la emisión de certificados, informes o cualquier otro documento de tipo administrativo a cargo del locador.
Antecedente de la propuesta: Proyectos de ley 8652-D-2016 (Banfi, Hernández, Austin y Echegaray por UCR más Lipovetzky, Besada y Schmidt Lierman por Unión PRO) y 3298-D-2017 (Austin.UCR).
Propuesta 5
Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino de la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.
Antecedente de la propuesta: Elaboración en base a los proyectos 2400-D-2016 (Mestre, D´Agostino, Rista, Echegaray, Barletta, Carrizo, Olivares. UCR), 3282-D-2017 (Austin.UCR) y S894/16 (García Larraburu, FPV).
III.4. Cancelación anticipada del contrato
Contexto
Muchas veces sucede que el inquilino no puede permanecer en el inmueble que alquiló por diversas razones. Una de las más comunes es que sabiendo que no podrá renovar el contrato por el aumento que puede ello conllevar, el inquilino debe buscar un alquiler asequible y, debido a la escasa oferta, el inmueble que consiga no sea justo en el momento de finalización del contrato original. Esta situación hace que el inquilino termine en una situación altamente costosa debiendo afrontar por un lado los costos de la rescisión anticipada, por el otro, los costos del ingreso al nuevo contrato.
Propuesta 6
Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 1221.-Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador:
- Si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar fehacientemente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de forma fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato.
- En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Antecedente de la propuesta: Proyecto de ley S894/16 (García Larraburu, FPV) y 3298-D-2017 (Austin.UCR).
III.5. Garantías
Contexto
Existe como práctica común la exigencia al inquilino de una propiedad inmueble para ingresar a un contrato de locación. Esta situación es exigida por inmobiliarias para garantizar por dos cuestiones principales: en primer lugar, garantizar la existencia de un garante que pueda solventar costos en caso de que el inquilino tenga complicaciones para enfrentarlo. Por otro lado, la existencia de un inmueble para poder embargar en caso de necesidad, si bien el registro de embargos y/o ejecución de inmuebles es bajísimo.
Propuesta 7
Desalentar el uso de garantías propietarias para las locaciones urbanas. El locatario puede brindar como fianza del contrato un recibo de haberes personal o de familiar directo, siempre que el porcentaje de embargabilidad del mismo sea igual o superior al canon mensual de la locación, y/o seguro de caución o garantía bancaria.
Antecedente de la propuesta: Proyecto de ley 0408-D-2016 (García, Cabandié y Grana. FPV-PJ).
III.6. El alquiler como parte de política pública de vivienda
Contexto
Además de adoptar un nuevo marco regulatorio centrado en una perspectiva de derechos, el alquiler residencial, “debe ser parte articulada de las políticas habitacionales y urbanas del país y debe incluir medidas que faciliten el acceso a garantías y un sistema de subsidio social para los hogares no propietarios de escasos recursos que presenten un alto nivel de vulnerabilidad, entre otros mecanismos” (Consenso Nacional por un Hábitat Digno, 2017). La puesta en marcha de una política pública explícita en materia de alquileres permitirá complementar otras formas de acceso a la vivienda adecuada (construcción de unidades nuevas, créditos hipotecarios, regularización de barrios, etc.) y ampliar las posibilidades de un número significativo de familias.
Propuesta 8
Alquiler Social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, pondrá en marcha una política de alquiler social que, entre otras medidas, estimule la construcción de viviendas con destino a alquiler regulado, disponga de un subsidio a fin de aportar la garantía del contrato de locación, ofrezca un subsidio y/o financiamiento parcial del costo mensual del alquiler y los gastos de ingreso a nuevas locaciones, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales conforme así lo reglamente. Adicionalmente, elaborará información y mapas de precios de alquiler que deberán ser actualizados y publicados en la página web y en otros medios para que sirvan de referencia y transparenten el mercado residencial.
Antecedente de la propuesta: Elaboración propia en base a los proyectos: 2194-D-2017 (Lipovetzky, Wolff (Unión PRO) y Banfi (UCR)) y 4410-D-2018 (Facundo Moyano, Federal Unidos por una Nueva Argentina).
III.7. Políticas de alquileres frente a situaciones de violencia de género
Contexto
En situaciones de violencia de género es indispensable que el Estado active políticas que permitan a la mujer conseguir con urgencia una vivienda en alquiler. Es indispensable que el Estado tutele la garantía para el acceso y facilite el costo del alquiler mensual por un tiempo.
Propuesta 9
Las beneficiarias del presente régimen gozarán de una garantía gratuita que otorgará el Banco de la Nación Argentina y un subsidio que determinará la autoridad de aplicación por el plazo de los años de duración del contrato de alquiler, prorrogable por igual período según la condición social de cada una de las beneficiarias.
Antecedente de la propuesta: Elaboración propia en base al proyecto de ley 0381-D-2018 (Peñaloza, Somos San Juan).
[1] https://www.elperiodico.com/es/sociedad/20180412/alquiler-social-francia-6753085
[2] Información censal INDEC (2001, 2010).
[3] Según un estudio del Centro de Economía Política Argentina (2017), para el año 2016 los alquileres subieron en promedio 33%, mientras que el ingreso per cápita porteño lo hizo solo 12%, donde el pago de la renta llegó a ocupar el 42% de los ingresos familiares.
[4] Según Reese y otros (2014) a raíz del análisis intercensal 2001-2010, una considerable población nacional tuvo que cohabitar. Esta situación seguramente haya empeorada con el tiempo. Reese y otros (2014). Políticas habitacionales y la regulación del alquiler en Argentina, en “Busco casa en arriendo: promover el alquiler tiene sentido”. Andres G. Blanco, Vicente Fretes Cibils, Andres F. Munoz (editores), BID, 2014.
[5] https://elpais.com/economia/2018/07/17/actualidad/1531858015_590345.html
[6] CELS (2018). Estudio preliminar para el diseño de un programa de alquiler social en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Mimeo en publicción del estudio elaborado para Hábitat para la Humanidad Argentina.
[7] Al igual que en todos los estudios internacionales, el 30% de los ingresos totales familiares se estableció como máximo de gastos soportables en vivienda.
[8] Basado en Reese y otros (2014) y CELS (2018) ya citados.
[9] https://www.mpdefensa.gob.ar/biblioteca/pdf/Revista-Institucional-del-MPD-Nro.10-Derecho-a-la-Ciudad.pdf
[10] Aprobado por ley 3381 en el año 2014.
[11] http://www.defensoria.org.ar/noticias/la-defensoria-del-pueblo-portena-atiende-problemas-de-inquilinos/
[12] Resolución N° 350 del CUCICBA: http://colegioinmobiliario.org.ar/noticia/910/honorarios-profesionales.asp
[13] http://www.rosario.gov.ar/web/gobierno/desarrollo-social/hoy-alquilo-asesoramiento-social-en-alquileres
[14] http://www.ambito.com/923425-mas-rapido-que-la-inflacion-alquileres-subieron-14-en-el-primer-cuatrimestre