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¿POR QUÉ LAS INMOBILIARIAS SE OPONEN A UNA LEY DE ALQUILERES?

Luego del envío al Congreso de un proyecto de ley sobre alquileres, que actualiza el rol del Estado en un mercado desregulado, algunos actores del sector inmobiliario sostuvieron que la reforma implicará la retracción de la oferta de inmuebles. La experiencia de la Ciudad de Buenos Aires demuestra lo contrario: desde que hace un año se sancionó la ley 5859, que limita el cobro de comisiones inmobiliarias y prohíbe que se le cobren al inquilino, la oferta se amplió. Al igual que la norma de la ciudad de Buenos Aires, el proyecto que comenzó a discutirse hoy no supone un perjuicio para los propietarios en términos de seguridad y de previsibilidad. Por el contrario, la hace mucho más previsible en materia de cobrabilidad y extensión en el tiempo de las relaciones contractuales.

La experiencia internacional demuestra la necesidad de un Estado presente para regular el funcionamiento del mercado de alquileres, en un contexto donde los costos para acceder a una vivienda han aumentado de manera significativa. Es más, en numerosos países la regulación supera ampliamente la propuesta que se trata en el Congreso y, sin embargo, el mercado de alquileres en dichos países mantiene su volumen.

En Alemania, en 2015 se aprobó una reforma de la ley de alquileres. Se estableció la obligatoriedad por parte del propietario de pagar la comisión al agente inmobiliario, se establecieron precios de referencia que no pueden ser superados en más de un 10% y restricciones para el aumento del alquiler. Además, el contrato de alquiler no tiene duración. Para terminar el contrato el dueño necesita plantear un fundamento adecuado, que no puede ser el aumento del alquiler. Este fundamento podría consistir en una violación de deberes contractuales o la voluntad de habitar el inmueble.

Francia aprobó en 2014 una ley para evitar los aumentos desmedidos de los precios de los alquileres, que se habían vuelto incompatibles con los ingresos medios de los hogares. De acuerdo a los fundamentos de la ley esto se explicaba por un funcionamiento demasiado libre del mercado de alquileres. También plantea que la comisión debe ser pagada por el propietario.

El mercado de alquileres pone en juego una tensión entre el interés de los/as locatarios/as por resolver su situación habitacional y el interés de los/as y los locadores/as por obtener una renta. Las inmobiliarias funcionan como actores garantes del interés del locador. La regulación estatal establecerá límites orientados a proteger los intereses de las y los inquilinos y restringirá los honorarios que los corredores pueden cobrar. Eso explica sus cuestionamientos al proyecto de ley.

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